전세 사기 피하는 꿀팁 12가지

전세 계약 시 임차인의 보증금을 안전하게 지키기 위해 확인해야 할 사항들입니다. 

계약 전 집 상태 확인

 등기부등본 확인 및 분석

• 등기부등본 열람하기: 계약 전 해당 주택의 등기부등본을 반드시 열람하여 권리 관계를 확인합니다.
• '갑구'에 가압류, 가등기 등 <가>가 적힌 집은 거르기: 등기부등본 '갑구'를 확인하여 소유권에 문제가 될 수 있는 가압류, 가등기 등이 기재된 주택은 계약을 피하는 것이 좋습니다.
• '을구'에 채권최고액을 확인한 후, 현재 매매가를 확인하기: 등기부등본 '을구'를 확인하여 주택에 설정된 근저당 등의 채권최고액을 확인하고, 해당 주택의 현재 매매가를 확인합니다.
• 보증금 < (매매가 - 채권최고액) X 80%: 전세 보증금은 (매매가에서 채권최고액을 뺀 금액)의 80%보다 적어야 비교적 안전합니다. 이 계산을 통해 주택의 안정성을 확인합니다.

 

등기부등본 세부 확인 요령

• '이하여백'이라는 문구 확인하기: 등기부등본의 기재사항이 끝났음을 나타내는 '이하여백' 문구가 있는지 확인하여, 누락된 내용이 없는지 살펴봅니다.
• 그게 마지막 페이지인가 확인하기: 열람한 등기부등본이 실제로 마지막 페이지까지 모두 출력된 것인지 확인하여 모든 정보를 빠짐없이 확인합니다.
• 열람일시가 일주일이 넘으면 최신 버전으로 다시 떼서 확인하기: 등기부등본 열람일시가 일주일 이상 지났다면, 계약 직전에 최신 버전으로 다시 발급받아 계약 직전까지 권리 변동 사항이 없는지 재확인합니다.

 

계약 시 주의사항

계약서 특약사항 명시

• '전세특약, 현 등기사항증명서상 근저당권 설정은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고, 추후 소유권 이외의 권리 변동사항 없도록 한다'를 계약서에 적기: 근저당권이 설정되어 있는 경우, 잔금일에 전액 변제 및 말소한다는 내용을 명시하고, 이후 소유권 이외의 권리 변동이 없도록 특약에 확실히 기재합니다.
• 특약에는 '임대인은 전세 계약일 다음날까지 등기부 등본상 권리 변동사항이 없도록 한다. 이를 위반할 경우, 본 계약은 무효로 하고 즉시 보증금을 반환한다'를 적기: 계약일 이후 발생할 수 있는 임대인의 담보 설정 등 권리 변동을 막기 위해, 위반 시 계약 무효 및 보증금 즉시 반환을 명시하는 특약을 추가합니다.

 

계약 완료 후 주의사항

계약 완료 후 필수 조치

• 부동산에다가 '국세 지방세 완납증명서'를 요구해서 받아보기: 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인하기 위해 부동산을 통해 완납증명서를 요청하고 받아봅니다. 임대인이 세금을 체납하면 임차인의 보증금보다 세금이 우선하여 변제될 수 있습니다.
• 계약한 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받기: 잔금을 치른 후에는 반드시 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 확보하여 보증금을 보호받을 수 있습니다.
• 익일 등기를 다시 떼보고, 근저당이 없어졌는지 재확인하기: 계약 및 잔금 지급 다음 날, 등기부등본을 다시 발급받아 특약사항에 따라 근저당권이 말소되었는지 등 권리 변동이 없는지 최종적으로 재확인합니다.